Ponto de Vista

Antes de entrar neste capítulo devo pedir desculpas ao leitor por um lapso de linguagem cometido no anterior, quando me referi ao IUP pago pelo pseudo-vendedor FS/NANÁ hers., onde devia ter referido, isso sim, o valor do “ganho patrimonial”. Questão apenas de palavras, que nada altera da essência, mas há que ser preciso.

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Antes duma sugestão ao Ministério Público no final deste texto e até para a fundamentar, devo responder a uma inquietação que por certo estará no espírito de muitas pessoas. A seguinte: Bem ou mal, se uma pessoa tem, desde 1954, um registo predial em seu nome, não será que já adquiriu o direito referido nesse registo?

Respondo e convido o leitor não jurista a ler, pois que é assunto que a todos interessa:

O registo só por si não dá nem tira direitos. Quem adquire o direito regista-o. Não se adquire o que se registou. Regista-se o que se adquiriu. E mais: mesmo que não se registe, o direito adquirido está adquirido. Portanto, se a pessoa registou em 1954 o que não adquiriu continua hoje a não ser dona, pois o registo não lhe confere direito algum e nada tira a quem era dono.

Suponhamos que António Bendito vende o Aleixo um terreno e Aleixo não o regista de imediato, ou porque não tem dinheiro, ou por desleixo. António, que no fundo é mais bandido que Bendito, apercebendo-se de que Aleixo se desleixou, vende o mesmo terreno a João Prudente, que o regista logo em seu nome.

Nesse caso nem por isso Aleixo perde o seu direito. Pode reivindicar o seu terreno. O registo em nome de Prudente não deu a este direito sobre aquilo que já era de Aleixo.

Mas já estou a imaginar muita gente trazendo aflita duas preocupações:

1.ª - Espera aí! Então para que serve o registo predial?! Não é para dar publicidade e segurança jurídica aos direitos?! Não é verdade que se eu tenho o direito inscrito em meu nome na conservatória toda a gente, incluindo as autoridades e até os juízes, deve partir do princípio de que é meu?! Então o João Prudente, que comprou e registou inocente da “bandideza” do António, vai ficar prejudicado? E quem comprar nele confiando no registo também fica prejudicado?

2.ª - E outra coisa: uma pessoa que teve o registo desde 1954 não podia dizer nos anos noventa que já era dona por usucapião?!

Vejamos a primeira aflição:

Realmente é complicado! No exemplo dado João Prudente podia hipotecar o terreno no banco para tomar dinheiro, por exemplo, e o banco limitava-se a confiar no registo predial em seu nome.

Mas verdade também é que o dono real era Aleixo, que comprou no António que era dono. Assim, infelizmente se Aleixo reivindicasse o seu direito a hipoteca caía, o banco ficava a descoberto duma garantia e, prudentemente, pedia outra ao Prudente; e quanto a este... melhor era não sofresse de tensão alta e respirasse fundo, para a saúde de António Bandido!

Significa que o registo é uma coisa muito séria. Se uma grande parte dos registos fosse falsa o Estado, que comanda os serviços de registo e notariado, estaria a enganar toda a gente, fomentando conflitos, tensão alta e insegurança jurídica. Por isso o Estado deve ter regras claras sobre o registo predial e respeitar ele mesmo essas regras, obrigando graúdos e pequenos a respeitá-las.

Porém, atenção! O Código Civil não deixa totalmente desprotegidas as pessoas como o João Prudente que compraram de boa fé e registaram o direito adquirido: decorridos três anos após o registo sem o Aleixo, que só registou depois do Prudente ou até que não pôde registar, ter metido uma ação a impugnar o direito, agora João Prudente fica tranquilo que não vai ser prejudicado. A menos que quando comprou ele soubesse que António já tinha vendido. Aí essa regra de conforto e segurança não se lhe aplicaria porque afinal o Prudente se revelava também um bom bandido.

Agora pergunta-se: em qual dessas situações se enquadra o caso de Fernando Sousa, que em 1954 arrematou os prédios 5.779 e 5.780 e os alargou como se fossem balões para irem recobrir outros prédios: caso de boa fé ou de má fé?

Em nenhuma delas, pois não houve aquisição nenhuma. Fernando Sousa não arrematou, nem de boa fé nem de má fé, os prédios invadidos. Portanto, ele tem um registo pendurado no ar, na parte acrescentada à que adquiriu.

Voltando ao Aleixo e ao Prudente: se aquele tivesse registado o seu direito logo que comprou e Prudente também tivesse registado o mesmo direito, mas depois de Aleixo (o Estado deve zelar para que essa duplicação nunca aconteça, mas acontece em várias circunstâncias, por culpas do Estado), Aleixo teria, perante o Código do Registo Predial, prioridade sobre Prudente por mais anos que se passassem, mesmo estando este de boa fé por não saber da compra anterior do Aleixo. É que o registo anterior é sempre prioritário.

Portanto o melhor conselho é este: comprou, registou. Assim você pode dormir tranquilo pois nunca perderá o direito por causa dum registo posterior sobre o mesmo terreno que não tenha sido fruto duma transmissão que você mesmo tenha feito ou duma decisão do tribunal a atribuir o terreno a outra pessoa.

Quer dizer que mesmo que Fernando Sousa pudesse beneficiar-se daquela segurança que o Código Civil dá depois de três anos dum registo de boa fé (já vimos que não, porque não adquiriu nem de boa, nem de má fé), ele nunca poderia beneficiar-se porque os prédios invadidos já tinham inscrição anterior de direito e nesse caso é o Código do Registo Predial que “põe stop”, dando prioridade sempre ao registo anterior.

A conclusão é que os registos por retificação de área a extravasar o que foi adquirido não dão direito absolutamente nenhum, por mais tempo que passe.

E para o nosso caso, também as pessoas que compraram, mesmo de boa fé, em Fernando Sousa não conseguem escapar ao registo prioritário em nome dos titulares dos prédios invadidos. Mas tranquilizem-se, pelo que em outro capítulo veremos...

Então passemos à segunda preocupação: Se depois de tantas décadas de registo, não se dá aquisição por usucapião.

A resposta é um redondo NÃO. A única coisa que dá direito a usucapião é a posse. Não o registo. Aliás, a usucapião, baseada que é na posse, pode vir a destruir o próprio registo que existir. Apenas a lei considera que quem possuir realmente e tiver registo, mesmo ilegal, a seu favor, pode usucapir em menos tempo. Mas é sempre precisa a posse efetiva.

Nem a matriz substitui a posse, pois a matriz é apenas um sinal de posse. Se eu descobrir uma matriz em nome dum trizavô que emigrou lá para as américas nos anos cinquenta do século passado, abandonando a terra madrasta e acabando por falecer ali, posso ser invadido por uma grande ternura pelo “meu triza” e habilitar-me como herdeiro, pagar impostos atrasados ligados a essa matriz, mas nem por isso terei posse para invocar usucapião, porque matriz não é posse.

Aquando dos distúrbios dos anos noventa Fernando Sousa, não tinha direito nenhum sobre os prédios invadidos, como já vimos. Também não tinha posse deles (vivia em Portugal sem nenhuma ligação com tais terras e tendo apenas um registo sem valor recobrindo-as). E nem sequer tinha um sinal de posse dado por uma matriz, pois essa só foi adquirida em 1999 com o assalto ao livro de matrizes.

No que toca a Palmarejo Pequeno, Terra Branca e Tira Chapéu, quem tinha posse era a Câmara Municipal – em nome de quem, aliás, o prédio 5.210 estava inscrito, como já visto -, que urbanizou essas localidades e geria o respetivo território.

Ou seja, nessa altura ainda que essas localidades tivessem pertencido mesmo a Fernando Sousa (o que não era o caso), a Câmara Municipal poderia invocar usucapião por toda a posse tida como se fosse proprietária desde a Independência Nacional, evitando assim a vergonha (ou a sem-vergonhice) de obrigar as pessoas que tivessem comprado nela a irem comprar “no Naná”.

Jacinto Santos, de costas voltadas para o Governo, tinha-se decidido a não concorrer à sua própria sucessão nas eleições de fevereiro de 2000 e fazer vida privada. A verdade é que com Jacinto Santos começou um processo de posse efetiva de FS/NANÁ e Tecnicil entrou em ação em força, aproveitando a onda.

Sem dúvida os negócios que Jacinto Santos fez em 1999 e janeiro/fev. de 2000, no contexto de abandonar o poder, prejudicaram a cidade até hoje e deixaram como herança ao novo edil – Felisberto Vieira – um Município ingovernável. Terá Felisberto Vieira depois agido da melhor forma nesse contexto? Não terá cedido a certos interesses? Isso é o que veremos na devida altura, com factos.

Mas certo é que a partir de 2008 o poder público autárquico abriu-se por completo aos interesses de FS/NANÁ, Tecnicil, Grepene, etc., que quase passaram a gerir o município em matéria fundiária. Veremos isso tudo, com documentos.

E quanto ao direito real e efetivo sobre os terrenos?

Até hoje o registo camarário sobre o 5.210 seria prioritário em relação ao fraudulento de FS/NANÁ hers., tal como é o da Câmara Municipal sobre o prédio de Achada Grande n.º 2.255 em relação a Tecnicil, pois nenhum desses particulares, que nunca adquiriram propriedade sobre os terrenos que registaram, nenhum deles tem uma declaração judicial de usucapião a seu favor.

Mas FS/NANÁ já não tem registo nenhum pois o conservador, não vendo nenhuma irregularidade do contrato fictício de 2017, passou tudo para o nome da Câmara Municipal, de onde nunca tinha saído o 5.210.

A meu ver cabe ao Ministério Público, face à Constituição e face à lei, defender o interesse público violado, independentemente da vontade dos representantes estatais ou municipais.

E, de imediato, algo deve ser feito para parar a sangria financeira municipal, para que a Câmara possa concentrar-se em bairros degradados e de construções clandestinas como Bela Vista (terreno da Câmara desde 1974, integrado no 5.210) e outros, onde vivem pessoas com a mesma dignidade humana dos usurpadores.